Como governos colocaram casas acessíveis na ilegalidade

Ryan McMaken

Não é segredo que nas cidades litorâneas - além de algumas cidades do interior como Denver - os aluguéis e os preços das residências subirem significativamente desde 2009. Em muitas áreas, os preços estão acima do que estavam no auge da última bolha imobiliária. O crescimento do aluguel ano após ano atinge mais de 10% em alguns lugares, enquanto os salários, é claro, dificilmente crescem tão rápido.

Trabalhadores de baixa renda e trabalhadores mais jovens são os que mais sofrem. Como resultado dos altos custos de moradia, muitos dos chamados millennials estão preferindo simplesmente viver com seus pais, e um estudo de Los Angeles concluiu que 42% deles estão morando com seus pais. Os números foram semelhantes entre as metrópoles no nordeste dos Estados Unidos.

Por que os custos de habitação são tão altos

É impossível dizer que qualquer um dos motivos seja responsável pela maior parte ou por todo o aumento incessante dos preços das casas e dos aluguéis em muitas áreas.

Certamente, um fator importante por trás do crescimento dos preços das casas é a inflação dos preços dos ativos, alimentada pela política monetária inflacionária. À medida que a oferta monetária aumenta, certos ativos verão um aumento na demanda entre aqueles que se beneficiam do crescimento da oferta monetária. Essas políticas inflacionárias recompensam aqueles que já possuem ativos (ou seja, os atuais proprietários de imóveis) às custas de compradores de casas de primeira viagem e arrendatários que são impedidos de comprar imóveis por meio da inflação dos preços casa casas. Não surpreendentemente, vimos a taxa de aquisição de imóveis cair para os níveis mais baixos desde 1965.

Mas há também uma razão muito mais básica para o aumento dos preços da habitação: não há oferta suficiente onde é mais necessária.

Na maior parte do tempo, os altos custos da habitação reduzem-se a uma equação muito simples: o aumento da demanda aliado à oferta estagnada leva a preços mais altos. Em outras palavras, se a população (e a formação de famílias) está crescendo rapidamente, então a oferta de moradias também deve crescer rapidamente - ou os aluguéis irão subir.

Além disso, onde a habitação é construída é um fator chave. Não podemos falar em oferta de moradias para toda uma área metropolitana. As áreas metropolitanas são compostas por uma grande variedade de centros de emprego e bairros. A combinação de empregadores e trabalhadores varia de local para local, dependendo dos horários de deslocamento toleráveis, das indústrias locais e da geografia.

Num mercado desimpedido, é claro, à medida que as rendas aumentam, os imobiliários respondem construindo mais moradias onde são mais necessárias - e, portanto, os preços potenciais são mais altos. Os aluguéis cairão nessas áreas e os incorporadores deixarão de construir moradias - ou construir em outros lugares - até que os aluguéis aumentem novamente. Ou, em resposta ao aumento dos aluguéis, os atuais proprietários transformarão suas casas em pensões. Outros podem construir as tão chamadas suítes de sogra em vez de suas garagens. O número de maneiras de expandir a habitação é realmente muito longo.

Mas, como todos que já tentaram fazer alguma dessas coisas sabem, certamente não vivemos em um mercado desimpedido. De fato, a produção de habitação é uma das indústrias mais reguladas e microgeridas do mundo industrializado.

Os planejadores urbanos controlam que tipo de habitação pode ser construída - e onde - através de leis de zoneamento e uso de terra. Esses planejadores centrais nos dizem onde a moradia deve ser unifamiliar ou multifamiliar. Eles nos informam se você pode alugar um de seus quartos a um não-parente. Eles nos informam se você pode construir uma unidade de alojamento auxiliar em sua propriedade.

Com tanto planejamento governamental atuando, o efeito tem sido o aumento dos preços das residências e o aumento do custo de vida. E novamente, aqueles que sofrem mais tendem a ser aqueles com as rendas mais baixas.

Isso se agrava ainda mais com esquemas de "renovação urbana" nos quais as moradias populares de baixo custo são demolidas pelos governos para dar espaço a distritos comerciais modernos ou a moradias de propriedade do governo ou subsidiadas.

A ascensão das leis de zoneamento e uso de terra

Antes do surgimento das leis de zoneamento generalizadas - que se tornaram especialmente populares após a Segunda Guerra Mundial - a produção de moradias foi muito mais responsiva à demanda do mercado. Nas áreas onde havia falta de moradia, muitas famílias alugavam quartos para o que era uma indústria em expansão de pensões no século XIX e início do século XX. Os hotéis residenciais eram populares entre os idosos e aqueles que moravam sozinhos.

Nos últimos 100 anos, graças, em parte, aos progressistas loucos por controle, que exigiam que as pensões "comunistas" fossem fechadas, as cidades começaram a absorver o papel de planejadores que decidiam em que tipo de habitação seria permitido viver.

Com o tempo, esse novo método de planejamento central tornou-se imensamente popular, e não podemos mais dizer que os planejadores urbanos e os governos locais estão forçando sua visão em um público descontente e resistente.

Controles governamentais na habitação são muito populares

De fato, em muitas áreas, são os proprietários do setor privado que mais exigem que cada nova casa, cada novo prédio de apartamentos e cada nova loja seja controlada, avaliada e, em última análise, controlada por burocratas do governo.

Os subúrbios mais modernos da maioria das áreas metropolitanas são notáveis ​​pelo zoneamento extremamente detalhado. Mas mesmo em áreas interioranas tradicionalmente mais laissez-faire (laissez-faire em termos de zoneamento), as comunidades têm caminhado para leis de zoneamento ainda mais rigorosas para evitar a diversidade e a descentralização no uso da terra.

Todos nós já vimos isso funcionando repetidas vezes em muitos desses subúrbios mais antigos: um proprietário de terras percebe que a demanda por moradias aumentou na área e tenta colocar um prédio de quatro unidades onde ficava uma casa unifamiliar.

Naturalmente, essa mudança criará mais moradias, reduzirá os aluguéis e, é claro, permitirá que um proprietário de propriedade privada exerça seus direitos como proprietário.

Mas, em muitos casos, o dono da propriedade privada descobre rapidamente que não tem tais direitos.

Os vizinhos, que não querem morar perto de uma fileira de casas ou ter mais carros estacionados na rua, protestarão contra o governo da cidade, exigirão uma audiência de zoneamento e lutarão para garantir que apenas uma única unidade familiar seja permitida no local. Em muitos casos, eles usarão a tática cada vez mais popular de "downzoning", na qual as pessoas que anteriormente compraram a propriedade com a esperança de desenvolvê-la posteriormente serão tolhidas de seus direitos de propriedade. Eles serão informados: "desculpe, aquela coisa que uma vez dissemos que você poderia fazer com sua propriedade - você não pode mais fazer isso". Isso é feito para que os outros moradores da comunidade possam manter o status quo nesse bairro até o final dos tempos.

Ao mesmo tempo, o emprego continua a se expandir nas áreas comerciais próximas, de forma que os funcionários - em vez de morarem nos subúrbios - precisem se deslocar cada vez mais para fora da área urbana e se deslocar pelas estradas financiadas pelos contribuintes.

Esse problema também não é limitado ao que muitos veem como áreas predominantemente residenciais. Mesmo nas principais vias públicas, os moradores próximos protestam contra novos prédios de apartamentos porque acredita-se que eles sejam desagradáveis, ou que criem mais tráfego local, sendo simplesmente algo diferente do qual não gostam.

A "solução", neste caso, é transferir o tráfego para outro lugar - para as rodovias suburbanas, por exemplo - e transferir o custo para os pagadores de impostos estaduais, que agora precisam pagar a conta para ampliar ainda mais a infraestrutura.

Em todos esses casos, um grupo de eleitores usa o poder do governo para forçar custos para algum outro grupo de eleitores em alguma outra área - e para os trabalhadores que precisam viver mais e mais longe do emprego. Tudo isso é feito para salvar o "personagem" do bairro. Mas isso é realmente feito porque muitos proprietários não têm escrúpulos em usar o poder do estado para impedir que outros proprietários usem sua propriedade como bem entenderem.

O Band-Aid: Habitação Subsidiada e Zoneamento Inclusivo

Frequentemente, muitos moradores que lutam com unhas e dentes para evitar qualquer aumento na densidade habitacional ou criação de mais moradias são as mesmas pessoas que dizem que "algo deve ser feito" para tornar a moradia mais acessível.

Tendo causado a escassez de moradias em lugares onde as pessoas realmente querem viver, nosso defensor "progressista" do zoneamento de baixa densidade e exclusão pode então tentar acalmar sua consciência defendendo um pequeno número de unidades habitacionais subsidiadas nas proximidades. Ou, ele pode exigir "zoneamento inclusivo", que exige que os desenvolvedores reservem uma certa porcentagem de todas as novas unidades como unidades "acessíveis" com limites legalmente impostos sobre a alta dos preços.

Isso, é claro, é pouco importante para resolver o problema. As unidades subsidiadas que são construídas geralmente são em número muito pequeno e só são construídas após anos de processo de zoneamento e aprovação. A tática de zoneamento inclusivo é ainda pior porque o mandato para unidades de baixa renda desencoraja os desenvolvedores de construir qualquer coisa nessa jurisdição.

Assim, a produção de novas habitações continua a ficar aquém do crescimento populacional regional, e os aluguéis e os preços das moradias continuam subindo.

Precisamos de mais habitação de todos os tipos

A solução para isso é mais habitação. Não de mais habitações "acessíveis" e não necessariamente mais habitações de "alta densidade". Habitação, afinal, é algo extremamente heterogêneo. Na verdade, duas casas idênticas divididas por um quarteirão não são as mesmas - graças às diferenças de localização. Mas os tipos de habitação variam muito. Há prédios altos, residências unifamiliares, duplex, pensões e condomínios.

Qual é o melhor tipo de moradia para construir em qualquer local? Graças à imensa diversidade de locatários, proprietários de casas, locais, bairros e tipos de unidades, ninguém pode dizer. Na verdade, é impossível saber a resposta sem permitir que os proprietários e consumidores funcionem no mercado. Os proprietários de imóveis tentarão construir moradias nas quais sintam que melhor atenderão aos desejos do mercado. Os consumidores tentarão mover-se onde a habitação melhor se adequar ao estilo de vida desejado.

Os planejadores urbanos nos fazem acreditar que podem descobrir tudo isso antes do tempo.

Eles não podem.

Nem deveríamos nos preocupar em ordenar que os construtores criem moradias que atendem à casas de baixa renda. O problema não a falta de habitação de baixa renda, por si só. O problema é falta de casas no geral.

Afinal de contas, para cada nova unidade construída - mesmo que seja uma unidade de luxo - a oferta de habitação aumenta, os preços cairão muito ligeiramente, sendo todos os demais iguais. Com o tempo, o efeito cumulativo de novas unidades construídas para uma ampla variedade de níveis de preços será reduzir os preços da habitação em geral. À medida que novas unidades de luxo são construídas, os locatários e proprietários mais ricos tendem a se mudar para unidades mais novas e mais sofisticadas. As unidades mais antigas, agora menos demandadas, cairão de preço, tornando-as mais acessíveis para compradores e locatários de baixa renda.

As unidades de luxo de hoje são a moradia acessível de amanhã.

Infelizmente, graças ao papel continuado do governo na produção de moradias, a tentativa de atender às necessidades de locatários e compradores continua sendo uma busca exaustiva para lidar com uma infinita variedade de decretos, mandatos, regulações e planos. Os planejadores atuais não querem mais moradias. Os planejadores do governo querem apenas um certo tipo de moradia. Enquanto isso, os inquilinos vivem em unidades cada vez menores e dirigem cada vez mais.

Mas há uma coisa da qual podemos ter certeza. O "capitalismo" será culpado por tudo isso.

---

Artigo original publicado no dia 04/05/2017 no Mises Institute, podendo ser conferido aqui.

[Nota do tradutor: Em caso de quaisquer falhas de tradução, favor nos contatar em nossa página no Facebook ou comentar abaixo. Ficaremos extremamente gratos.]